Por definição, fachada ativa é o espaço no térreo de prédios que deveria ser ocupado por lojas, serviços ou comércios com acesso direto à calçada. A ideia era simples: estimular o uso misto dos empreendimentos e criar mais movimento nas ruas, especialmente perto de eixos de transporte público.
Para incentivar construtoras, a lei determinou que esses espaços não seriam computados na área máxima permitida de construção. Traduzindo: as empresas podiam construir mais sem gastar mais. Só que, na prática, muitas incorporadoras aproveitaram o benefício sem se preocupar se as lojas seriam viáveis ou não.
Crescimento rápido, mas sem ocupação
O número de empreendimentos com fachada ativa disparou nos últimos anos, passando de apenas 4 para 218 desde a regulamentação no Plano Diretor de 2014 e na Lei de Zoneamento de 2016. A proporção de unidades residenciais nesses eixos também cresceu, de 6,5% para 24%.
Mesmo assim, a maior parte desses espaços está fechada. O levantamento mostra que em alguns bairros nem placas de “aluga-se” existem, um retrato da dificuldade em atrair lojistas.
Onde o problema é mais grave
A pesquisa analisou três eixos importantes da capital: Vila Mariana, Ibirapuera e Rebouças.
- Vila Mariana: 80% de vacância — das 45 lojas, só 9 estavam abertas.
- Ibirapuera: 70% vazias — apenas 13 das 43 funcionavam.
- Rebouças: índice menor, mas ainda preocupante — 63,3% fechadas, com 31 lojas vazias.
Segundo a urbanista Paula Freire Santoro, coordenadora do LabCidade da USP, o problema está no desvirtuamento do conceito: “Para as incorporadoras, não importa se a fachada está ocupada. O que importa é o ganho de área construída. O pequeno comércio não consegue bancar os custos”.
Por que tantas fachadas estão vazias?
O estudo identificou vários fatores que explicam a vacância:
- Falta de estacionamento: na Vila Mariana, só 13,3% das lojas tinham vagas.
- Projetos mal planejados: pé-direito baixo, ventilação deficiente, dificuldade para carga e descarga.
- Regras rígidas: exigências de comunicação visual que afastam lojistas.
- Preços altos: pequenos comércios não conseguem pagar os aluguéis, que favorecem grandes redes.
Muitos espaços acabaram transformados em salões de festas ou áreas comuns dos prédios. Em alguns casos, foram construídos até acima do nível da rua, quebrando totalmente a ideia de integração com os pedestres.
Quem consegue ocupar
Nos raros casos em que há funcionamento, quem domina são grandes redes de conveniência e supermercados, como Oxxo, Minuto Pão de Açúcar e Carrefour. Esses grupos têm capital para arcar com os custos elevados.
Na Vila Mariana, 55% das lojas ocupadas eram desse setor. No Ibirapuera, quase 31%. Já em Rebouças, bares e restaurantes responderam por um terço das lojas abertas. O pequeno comércio — padarias, açougues, pet shops, cabeleireiros — praticamente desapareceu.
O que pode mudar
Apesar da vacância, especialistas lembram que as fachadas ativas ainda podem ser úteis para a cidade. Elas valorizam empreendimentos e, com ajustes, poderiam dinamizar a vida urbana.
A ACSP sugere algumas medidas:
- Criar consultorias especializadas para orientar construtoras na fase de projeto.
- Rever regras de comunicação visual.
- Prever soluções de estacionamento, inclusive para carga e descarga.
Segundo Antonio Carlos Pela, vice-presidente da ACSP, os dados coletados serão importantes na próxima revisão do Plano Diretor, prevista para 2029. “Agora temos informações concretas sobre a efetividade da fachada ativa. Isso vai embasar discussões para que o instrumento funcione de verdade, conciliando desenvolvimento econômico e qualidade de vida”, afirmou.
As fachadas ativas nasceram como promessa de uma cidade mais vibrante, mas acabaram virando sinônimo de portas fechadas e oportunidades perdidas. O desafio agora é resgatar sua função original e evitar que se tornem apenas uma brecha legal para construtoras. Se ajustadas, ainda podem ser parte da solução para um urbanismo mais humano e conectado às ruas.
[Fonte: G1 – Globo]
